おうち不動産まるごと相談所

価格査定書のセカンドオピニオンをしてみては如何でしょうか?

不動産のこれは困った・・・

2018/05/20

『おうち 不動産 まるごと相談所』の価格査定書

『おうち不動産まるごと相談所』にも、たくさんの価格査定依頼を頂戴します。ラジオ福島の「スッキリECOナビワイド」をお聞きいただき反響をいただいたお客様、口コミでお知り合いの方から紹介のお客様、お店の前を偶然通りかかり立ち寄られたお客様、一括価格査定サイト経由のお客様、売却したい思いの濃淡はありますが、それぞれ皆さん不動産の売却を考えているとのことですから、先ずは、その第一歩として価格査定書(写真の資料 不動産売却価格のご提案書)を作成しています。

『おうち不動産まるごと相談所』㈱ビーティーアールの価格査定書は、基本的に公益財団法人不動産流通センターの「既存住宅価格査定マニュアル」を利用して作成しています。このマニュアルは、宅建業者が、査定依頼者に対して媒介価額に関する意見を述べる際に、査定依頼者にとって納得しやすい根拠を合理的に示す手法として作成されたツールです。宅建業者は、このマニュアルのシステム上に物件の情報(築年数、各部位のグレード、維持管理状態等)を細かく入力することで査定額を算出することができます。

中古住宅市場を活性化し、社会的な資産の無駄を無くすために、中古戸建て住宅の流通市場における「築後20年から25年程度で一律に市場価値がゼロになる」とされていた不動産の取引慣行を改善し、住宅の性能やリフォームの状況等を的確に反映した評価がなされるよう、国土交通省では平成26年3月に「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を策定しました。その指針に基づいて公益財団法人不動産流通推進センターが旧来のマニュアルを改訂したものです。http://www.mlit.go.jp/common/001098652.pdf

従いまして、『おうち不動産まるごと相談所』㈱ビーティーアールの建物価格は、個々の住宅の本来の使用価値を適正に反映している建物価格だと自負しております。また、不動産全体の価格では、建物価格にもまして土地価格の査定も重要ですが、『おうち不動産まるごと相談所』㈱ビーティーアールは不動産鑑定実務の経験も豊富で、土地価格の査定もご安心いただけます。

先日いただいたご相談

各不動産業者は様々な様式の価格査定書を作成しています。『おうち不動産まるごと相談所』㈱ビーティーアールも他社の価格査定書をお客様に見せていただくことが多々あります。2・3頁の簡単な査定書から資料も充実している10数頁の査定書まで様々です。

先日、お店にお越しいただいたお客様のご相談は、ある不動産業者からもらった価格査定書の内容についてでした。それなりの頁数がある価格査定書で、建物価格はある程度納得できるが、土地価格に少し疑問があるという内容でした。土地価格は近時の取引価格から求めている価格が安いのではないかという思いがあるということです。

土地価格を求める方法として、不動産の実際の取引価格に比準して土地価格を求める取引事例比較法は最もよく用いられる手法ですが、取引事例は、それぞれ固有の特殊な事情を含んでいる場合が多く、取引事例には適正を欠くものがあります。従って、不動産鑑定士のように価格形成要因や価格に関する諸原則に熟知したうえで、取引事例の内容をよく検討し適正な事例を選択しなければ、1つ2つの取引事例から得られた比準価格では、不動産の市場を適正に反映した価格であるとは限りません。

『おうち不動産まるごと相談所』㈱ビーティーアールでは、もちろん成約事例と現在販売中の事例もできるだけ収集しますが、土地価格を求める際は「一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準となり、また国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、土地鑑定委員会が、毎年1回、標準的な土地についての正常な価格を一般の方々にお示しするもの」と位置づけられ、国が公示している公示地価と、同様の目的で県が発表している基準地価との比較を重視して、土地価格を求めています。

今回のご相談では、お客様とPCに向かい、土地価格と建物価格を算出しました。建物については建物の建築年月や床面積等の基本情報をいれ、細かな仕様や保守管理の状態等をお客様とご一緒に入力しました。土地については、近隣に地価公示標準地が有りましたので、1月から5月までの時点修正、地域要因の比較を行い、お客様の土地の個別的な要因を検討しながら入力し価格を算出しました。

結果的には、やはりお客様が懸念されていた通り、現在の市場の状況に応じた流通性比率はほぼ同じで、建物価格もあまり大差のない価格でしたが、土地価格は大きな差が出ていました。何となく土地価格が安いのではないかと感じていたお客様の感覚が裏付けられました。

セカンドオピニオンのご利用を!

「価格査定はしてもらったけれど、この査定価格で大丈夫?」

「一括価格査定を依頼して、何通りもの価格査定書をもらったけれど、どの査定価格が本当に売れる価格かわからない?」

このようなお悩みもお持ちの方、是非『おうち不動産まるごと相談所』㈱ビーティーアールのセカンドオピニオン(再価格査定)をご利用ください。店舗でご一緒に、適正価格を求めることもできますし、お客様のもとにお伺いして価格査定することもできます。

 

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